Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um investimento que está em alta em 2020. Com a queda da taxa SELIC e da renda fixa, não são poucos os investidores que buscam alternativas para aumentar a variedade dos seus investimentos. E alcançarem uma rentabilidade superior.
Além disso, FIIs costumam ser uma boa saída para aqueles que desejam viver de renda mensal a partir de investimentos.
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O que são Fundos de Investimento Imobiliário?
Os Fundos de Investimento Imobiliário são criados por um grupo de investidores que também fazem a gestão deste fundo. O objetivo é administrar diversos tipos de investimentos imobiliários, lucrando com os aluguéis e com a valorização do empreendimento.
Quando o gestor recebe o aluguel mensal, ele distribui o lucro para os cotistas (aquelas pessoas que investiram no fundo imobiliário). Os fundos possuem a obrigação por lei de dividirem 95% dos lucros do aluguel para os cotistas do fundo.
Se o FII teve um aumento ou diminuição no recebimento dos alugueis, por conta de vacância ou inadimplência (por exemplo), os cotistas também serão afetados.
Esses 95% de lucro são divididos entre todos os cotistas e cada um recebe o proporcional a sua parte. Então, se você tiver mais cotas, receberá mais dinheiro.
A maioria dos FIIs pagam mensalmente os seus cotistas e esse pagamento acontece em forma de dividendo.
Como funcionam os Fundos Imobiliários?
Os fundos imobiliários são aplicações em renda variável. Como FIIs têm o pagamento de dividendos de forma estável (em geral um mês é parecido com o outro), eles são confundidos com aplicações da renda fixa, como Tesouro Direto ou CDB.
O primeiro ponto, é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, porque os inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou ter vacância.
Além disso, as cotações são suscetíveis a variação. Isso significa que ela pode tanto valorizar (aumentar o valor da cota) como desvalorizar (diminuir o valor da cota).
Estas características deixam claro que os Fundos de Investimento Imobiliário pertencem a renda variável.
Ticker
Os FIIs, assim como as ações, possuem um ticker. O ticker é o código de identificação no pregão.
Este código, em geral, é formado por quatro letras maiúsculas seguidas do número 11 (XXXX11). Por exemplo, KNRE11 ou XPCM11.
Tipos de Fundos Imobiliários
Existem muitos tipos de fundos imobiliários, cada um faz o gerenciamento de diferentes segmentos de empreendimentos. Cada empreendimento tem seus suas vantagens e suas desvantagens, a depender do tipo de investimento que você espera fazer.
Cada um também possui um risco potencial, por isso você deve estudar até ter segurança para fazer o investimento.
Fundos de tijolo
São os FIIs que investem em imóveis físicos. Este tipo de fundo ganha com aluguéis. Os imóveis que esses FIIs podem ter são:
- Shoppings
- Casas e apartamentos
- Galpões
- Hospitais
- Escritórios
- Entre outros…
Fundos de papel
Estes são intrinsecamente ligados ao mercado imobiliário, não ao aluguel de imóveis físicos propriamente dito. São os fundos em:
- Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
- Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
- Entre outros tipos…
Além disso, eles podem ser cotistas em outros fundos imobiliários.
Fundos híbridos
Eles mesclam os fundos de papel junto com os fundos de tijolo. Investem em ambos tipos e podem ter imóveis de diferentes segmentos.
Cotas
Todo o patrimônio do FII é dividido em cotas iguais. Cada uma dessas cotas pode ser adquirida pelos investidores. Assim, você pode comprar uma cota dessa e ser dono dessa parte dos imóveis do FII.
O retorno se dá pela distribuição dos alugueis através de dividendos e também pela valorização dos imóveis em si (que se reflete no valor das cotas). Quanto mais cotas um investidor possuir, maior será o seu lucro ou prejuízo.
Não existe valor mínimo nem máximo para uma cota, mas o valor de um cota costuma girar em torno de R$ 100.
Como investir em Fundo de Investimento Imobiliário?
Para investir em um FIIs, você precisa ter uma conta em uma corretora de valores. Após isso, é necessário fazer a negociação através do Home Broker (uma plataforma disponível dentro da corretora para comprar e vender na bolsa de valores).
Esta é a parte mecânica. No entanto, antes você precisa pesquisar sobre os fundos e decidir quais deles você deseja adquirir.
Montar uma estratégia de investimentos e um planejamento de carteira é fundamental para seu sucesso como investidor.
Fundo de Investimento Imobiliário ou imóvel?
A verdade é que o conceito é parecido.
Ao adquirir uma cota para um Fundo de Investimento Imobiliário, você também se torna dono de uma parte dos imóveis que o FII possui. Por isso, se o FII possuir um galpão, você é dono de uma parte deste galpão.
Para adquirir um fundo imobiliário, você precisa fazer a transação por meio do Home Broker. Ou seja, não precisa se preocupar com as burocracias de um imóvel, nem com a sua manutenção.
Quem irá se preocupar com tudo isso é a administradora do fundo. Elas cobram uma taxa por esse trabalho, mas o valor já é descontado dos dividendos.
Além disso, se os imóveis do FII valorizarem, as cotas dele passam a valer mais no mercado. Com isso suas cotas valem mais dinheiro.
Já o imóvel tem uma série de burocracias referente a venda, compra, impostos, etc… E você ainda precisa se preocupar com a manutenção do imóvel.
É interessante destacar também que quando você tem um imóvel e ele está alugado, você deve pagar imposto de renda sobre o aluguel. Já no FII isso não acontece, você já recebe o valor líquido do aluguel através dos dividendos sem precisar pagar imposto de renda.
Comparando…
| Fundo de investimento | Imóvel |
|---|---|
| A compra ocorre através da bolsa de valores. | Você precisará ir em busca de escrituras, negociar valores, etc… |
| Quem cuida de possíveis reformas é o gestor dos fundos, e também cuida da vacância do imóvel. | Você terá que se atentar com reforma, vacância, cobranças de aluguel, etc… |
| Boa liquidez de compra e venda através do Home Broker. | Você precisa esperar uma oportunidade de compra e de venda. |
| Por ser um investimento de baixo custo, você pode ter imóveis de vários segmentos, permitindo diversificação. | Você terá que desembolsar um valor financeiro muito maior para diversificar seus imóveis. |
| Você pode vender uma parte de suas cotas para comprar outras de outro segmento. | Não é possível vender apenas uma parte do imóvel. |
| Não há cobrança de imposto de renda para pessoas físicas. | Os aluguéis dos imóveis são tributados. |
Isso não é o fim: as cotas também oscilam na bolsa de valores tanto quanto uma ação de empresa. Ela responde ao mercado, portanto, não é possível ter certeza de qual será o retorno de um Fundo de Investimento Imobiliário como investimento. Mas é fato que os FIIs historicamente variam menos quando comparados às ações.
Enquanto isso na renda fixa, você sabe de todas as taxas de juros e quanto exatamente será retornado para você.
Conclusão
O Fundo de Investimento Imobiliário é um tipo de ativo dentro da bolsa de valores que historicamente varia menos quando comparado a ações. Mas é necessário prestar atenção já que é muito comum achar que é um investimento seguro (renda fixa): não é!
Além disso, um FII é uma ótima forma de investir em imóveis sem comprar um imóvel físico. E o mais interessante, com menos dinheiro e liquidez muito mais alta.
Você tem FIIs? Tem imóvel? Pretende ter?
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